Duurzame transformatie van kantoren en maatschappelijk vastgoed
Het Woningbouwatelier wilde met een innovatieve aanpak onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om (kantoor)gebouwen te transformeren tot prettige en betaalbare woningen. In dit experiment zouden potentiële bewoners nauw worden betrokken bij de ontwikkeling van hun nieuwe woning. De bedoeling was hen daarbij samen te laten werken met ontwerpers en producenten. Als vervolg op de businesscase zijn bijeenkomsten georganiseerd, panden verkend en inventarisaties uitgezet. De huidige omstandigheden boden echter geen mogelijkheden voor een haalbaar woonconcept. Wel zijn waardevolle lessen opgedaan. Welke dat zijn, is vastgelegd in een magazine.
Het experiment
Bestaand idee met vernieuwende aanpak
Veel (kantoor)gebouwen staan leeg, terwijl de vraag naar betaalbare woningen groot is. Door bestaande gebouwen te transformeren naar nieuwe woonvormen, kan een deel van het woningtekort worden opgelost. Het idee is niet nieuw, maar de aanpak is tot nu toe vaak erg traditioneel en weinig innovatief. Er wordt nog vooral geredeneerd vanuit het perspectief van beleggers en ontwikkelaars, wat leidt tot standaardproducten. Het Woningbouwatelier denkt dat dit beter kan door de persoonlijke wensen van de toekomstige bewoners centraal te stellen. Daarom ontstond in 2017 het idee voor dit experiment, waarna het in 2018 van start is gegaan. Het Woningbouwatelier wil hiermee het aanbod van grote leegstaande gebouwen en de individuele vraag van woningzoekenden op een slimme manier bij elkaar brengen én bewoners de kans geven hun ideale woning te realiseren.
Opzet van het experiment
Het experiment wordt uitgesplitst in twee projecten die elkaar versterken: de LivInOfficeExpo en Spacefinder.
LivInOfficeExpo
In de LivInOfficeExpo worden de mogelijkheden voor transformatie van (kantoor)gebouwen naar woonruimte tastbaar en zichtbaar gemaakt. Potentiële bewoners krijgen de unieke kans hun eigen woning te realiseren in een bestaand gebouw. De LivInOfficeExpo begint met een prijsvraag. In een leegstaand gebouw worden een of meer verdiepingen beschikbaar gesteld; in eerste instantie gaat het om ‘zelfbouwkavels’ in kantoorpanden. Bewoners kunnen zelf een ‘kavel’ in dit gebouw selecteren. Vervolgens ontwikkelen ze hiervoor samen met ontwerppartijen een concept voor een woning, inclusief de bijbehorende financiële onderbouwing.
Zelf aan het stuur
De prijsvraag biedt bewoners de kans hun woonwensen werkelijkheid te laten worden op een bijzondere plek. Ze staan zelf aan het stuur: ze ontwikkelen hun droomwoning samen met ontwerpers en producenten, die op hun beurt de ruimte krijgen te experimenteren met een transformatieconcept waarbij de toekomstige bewoner op de voorgrond staat.
Winnende ontwerpen
Een vakjury selecteert de winnende ontwerpen. Deze woningen worden daadwerkelijk gerealiseerd én bewoond, waarbij de bewoners twee mogelijkheden hebben: tijdelijke bewoning door de woning te huren, of een meer permanente optie waarbij ze ook eigenaar worden van hun getransformeerde woning. De LivInOfficeExpo laat zien welke mogelijkheden er ontstaan wanneer bewoners en ontwerpers samenwerken. Daarnaast biedt de expo gebouweigenaren de gelegenheid om hun perspectief op transformatie te verbreden.
SpaceFinder
Om woningzoekenden te helpen bij het vinden én vormgeven van hun ideale woonruimte, wordt een online platform gelanceerd: SpaceFinder. Potentiële bewoners kunnen via deze digitale woningmarkt leegstaand vastgoed bezichtigen. Hun persoonlijke wensen en eisen vormen daarbij het uitgangspunt. Wanneer de ideale ‘kavel’ is gevonden, kan het ontwerpproces in gang worden gezet. Om dit proces te vergemakkelijken, bevat SpaceFinder een online catalogus met digitale bouwelementen, waarmee de geselecteerde ruimte volledig naar wens kan worden ingedeeld. Bij elk toegevoegd bouwelement wordt de prijs van de woning aangepast. De gevolgen van een bepaalde keuze zijn dus tot in detail zichtbaar.
Maximale flexibiliteit
Met de SpaceFinder krijgen potentiële bewoners maximale flexibiliteit en keuzevrijheid bij het indelen en inrichten van hun woning. Dit leidt tot een gevarieerd woningaanbod, geschikt voor een brede doelgroep.
Kortom, SpaceFinder maakt het keuze- en ontwerpproces eenvoudig en transparant. Bovendien draagt het platform bij aan het verhogen van de kwaliteit van transformaties en zorgt het voor een breder aanbod van transformatiewoningen.
Uitvoering van het experiment
De start
Het experiment is begin 2018 van start gegaan met een verkenning naar potentieel geschikte leegstaande gebouwen in Almere. Al vrij snel bleek dat de aantrekkende economie ook de markt voor transformatie van kantoren en maatschappelijk vastgoed heeft veranderd. Allereerst is de noodzaak minder groot. Bovendien hebben gebouweigenaren die hun panden wél willen omzetten naar woningen, hier hun eigen methoden en verdienmodellen voor. Tot op heden is er dan ook nog geen geschikt gebouw gevonden om de expo mee te kunnen starten.
Het vervolg
Het Woningbouwatelier geeft echter niet zomaar op. Daarom zetten we in 2019 de zoektocht naar een gebouw voort. Mogelijk biedt bezit van het Rijksvastgoedbedrijf, partner van het Woningbouwatelier, uitkomst. Ook voeren we gesprekken met makelaars en pandeigenaren in Almere. Er is een factsheet gemaakt om andere geïnteresseerde partijen te informeren en uit te dagen. Tevens werken we aan een businesscase die investeringskosten, mogelijke doelgroepen, financieringsopties en rendementen in beeld moet brengen. Naar verwachting draagt dit alles ertoe bij dat de LivInOfficeExpo binnen afzienbare tijd daadwerkelijk van start kan gaan.
Het slot
Toen het Woningbouwatelier op zoek ging naar een voor transformatie geschikt leegstaand pand, bleek hoe conjunctuurgevoelig de vastgoedmarkt op dat moment was. In 2018 begon de economie weer fors aan te trekken en dat trok een streep door veel transformatieprojecten van leegstaande kantoorpanden of het versnelde ze juist. Partijen die aanvankelijk enthousiast waren over het transformatie-experiment, durfden het avontuur niet aan en zagen te veel risico’s op zich afkomen. Eind 2019 is daarom besloten het experiment te beëindigen.