Met passende grondprijs krijgt Almeerse wooncoöperatie eindelijk voet aan de grond
Realisatie van de innovatieve woonzorgcoöperatie De Binnenhaven in Almere gaat stroef, want de businesscase is relatief zwak en valt precies buiten bestaande gemeentelijke kaders. Nu forceren de coöperatie, de gemeenteraad en het Woningbouwatelier Almere een doorbraak met de een afwijkende grondprijsberekening. Een aanpak waar ook gemeenten elders in het land de vruchten van kunnen plukken.
‘Ik ben Ym, ik ben 71 jaar, ik woon veel te groot in een huis waar drie mensen in passen, en ben dus op zoek naar een nieuwe plek waar ik nog lang zelfstandig en sociaal kan wonen.’ Zo pitchte Ym de Roos, lid van wooncoöperatie De Binnenhaven, het project op donderdag 1 september aan de Almeerse gemeenteraad.
Het was een spannende dag voor de coöperatie. Elf leden zaten in de raadszaal voor het eerste debat over passend grondbeleid voor de ontwikkeling van het innovatieve complex. De uitkomst van het debat beviel hen goed: alle veertien politieke partijen zijn het ‘Almeers recept’ voor een grondprijsberekening goedgezind.
Een week later was de raadssteun definitief: de raad ging toen unaniem akkoord met de projectopdracht voor het Stadswerfpark, waar De Binnenhaven onderdeel van is. ‘Tot onze grote opluchting’, zegt De Roos. ‘De politiek in Almere is enorm versnipperd, het is een drama. Dat ze het hier eens over zijn, is erg fijn om te zien.’
De Binnenhaven moet een hofje worden met ongeveer 90 sociale- en vrijesectorhuurwoningen voor diverse doelgroepen, van starters tot senioren en jongeren met een beperking. Aangevuld met diverse zorgvoorzieningen, middenin de wijk Almere Haven.
Architect Peter van Assche legt het idee achter het complex uit: ‘Als je ouder wordt, raak je steeds meer regie kwijt. We zien een groeiende groep mensen die daar over nadenkt. En over de toekomstige zorgbehoefte. Mijn moeder is nu bijvoorbeeld 80 en vraagt zich af welke regie zij over vijf jaar nog heeft. Zo zijn we het hoofdthema voor De Binnenhaven gekomen. In het veilige en sociale hedendaagse hofje kunnen mensen zo lang mogelijk de regie over hun leven houden.’
De Roos vat het uit haar eigen beleving vergelijkbaar samen. ‘Ik vind zo’n omgeving een fijn idee voor als ik 80 ben. Waar we dingen samen doen, waar de deur niet dicht zit. Waar we elkaar helpen, soms samen eten en waar nodig mantelzorgen. Waar niemand verpietert achter de voordeur’, zegt ze over haar motivatie om zich aan te sluiten bij de coöperatie. ‘Het past denk ik goed binnen de Rijksvisie Langer Thuis.’
Spraakverwarring
De wooncoöperatie, het Woningbouwatelier Almere van de gemeente en bureau SLA trekken al jaren aan de realisatie van De Binnenhaven. ‘Het is een geslepen diamant, met veel facetten: het is mooi, slim en toekomstbestendig. Maar die veelzijdigheid maakt dat het lastig in kaders past. Zo is bewust gekozen voor een grote diversiteit aan bewoners, met of zonder zorgvraag, en dan past zo’n project dus niet in de traditionele zorgkaders. En de wooncoöperatie die nooit winst wil maken met een woning, past niet in kaders voor gebiedsontwikkeling en grondprijzenbeleid’, zegt Claudia Laumans, projectleider bij het Woningbouwatelier Almere.
‘Het is een geslepen diamant. Het is mooi, slim en toekomstbestendig’
Haar woorden illustreren enerzijds hoe een project als De Binnenhaven kan bijdragen aan steeds complexere woon- en zorgopgaven in een gemeente. Anderzijds maken ze duidelijk waarom het een complexe en langzame ontwikkeling is. ‘Je bevindt je met een project als dit in een heel lastig parket. Aan het begin was er vooral spraakverwarring. De Binnenhaven verwachtte hulp van de gemeente bij de uitwerking, terwijl de gemeente de initiatiefnemers als professionele ontwikkelaar zag die zelf wist wat nodig was’, aldus Laumans.
‘De gemeente kent dit niet. We zijn geen corporatie en geen ontwikkelaar. Het enthousiasme is er wel, toch valt het dan stil. Je krijgt continue te horen dat er meer onderzoek nodig is’, vat Van Assche de laatste vijf jaar samen. Want zo lang wordt er inmiddels aan de ontwikkeling gewerkt. De eerste ideeën voor De Binnenhaven stammen uit 2017. Toen won bureau SLA de prijsvraag Who Cares, waar de wooncoöperatie uit voortkwam.
De wedstrijd was uitgeschreven door het College van Rijksadviseurs, stichting Humanitas en de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving, met als doel om oplossingen te vinden voor de veranderdende woon-zorgbehoefte in oudere wijken.
Impressie van De Binnenhaven. Beeld: SLA Architecten
‘Almeers recept’
Met de unanieme steun voor een passende grondprijsberekening lijkt er nu eindelijk een doorbraak om tot uitvoer te komen. Zomaar korting geven op de grondprijs mag niet volgens Europese staatssteunregels, dus was het even zoeken naar een geschikte benadering.
Het recept werkt als volgt: binnen bestaande wettelijke kaders voor gemeentelijke grondtransacties wordt de allerlaagst mogelijke residuele grondprijs gezocht. De wooncoöperatie wordt daarbij hetzelfde behandeld als woningcorporaties en mag woningen met een huur in het sociale segment alleen toewijzen aan mensen die hiervoor op basis van hun inkomen in aanmerking komen.
De wooncoöperatie mag op de verhuur geen winst maken en de woningen niet uitponden. De verhouding tussen de inkomsten en exploitatielasten van de coöperatie werkt prijsdrukkend. Ook het eeuwige bezit draagt bij. De grond is immers op voorhand minder waard als deze nooit verkocht mag worden aan nieuwe (commerciële) partijen.
De aanpak biedt een antwoord op de lastige grondprijsspagaat waar veel wooncoöperaties in zitten. Laumans: ‘Een coöperatie is geen corporatie en geen commerciële partij. Daarvoor gelden aparte grondprijsregels, maar bij beide wordt in de berekening uitgegaan van een exitscenario met verkoop van de woningen. Terwijl de coöperatiewoningen altijd in het collectief bezit blijven.’
Een belangrijke voorwaarde voor de Almeerse aanpak van dit experiment is dat de coöperatie met jaarverslagen financieel inzicht geeft. Woningcorporaties, vanuit de Woningwet aangemerkt als toegelaten instellingen, worden streng gecontroleerd op hun bedrijfsvoering, voornamelijk door de Autoriteit Woningcorporaties. Bij wooncoöperaties ontbreekt deze infrastructuur. De coöperatie moet daarom verslag uitbrengen aan de gemeente over kasstromen en inkomsten van de huurders. Zo kan de gemeente vaststellen of de relatief lage grondprijs daadwerkelijk het collectief in plaats van individueën ten goede komt.
De Binnenhaven moet middenin de wijk Almere Haven komen. Beeld: SLA Architecten
Lange adem
De Almeerse casus is exemplarisch voor de uitdagingen waar wooncoöperaties door heel Nederland voor staan. Door het ganse land werken groepen gelijkgestemden aan de realisatie van eigen complexen, waarbij de woningen in bezit zijn van het collectief. Maar steevast blijkt dat de businesscase en een goede locatie vinden lastig zijn, waardoor het pad van idee naar realisatie eeuwen kan duren. Het vergt een lange adem van de betrokken leden, en menig coöperatie sneuvelt voordat de eerste steen is gelegd.
De oplossing ligt vooral bij de gemeenten, zegt Van Assche. De landelijke kaders zijn met de herziene Woningwet uit 2015 coöperatie-proof. ‘Daar hebben voormalig woonminister Stef Blok en oud PvdA-Kamerlid en wethouder te Almere Adri Duijvenstijn destijds wel voor gezorgd’, zegt hij.
‘Maar op lokaal niveau gaat het mis. Gemeenten werpen te veel grond- en financieringshobbels op voor wooncoöperaties. Terwijl steun juist welkom is, want de benodigde voorinvesteringen zijn groot. Corporaties kunnen goedkoop lenen en hebben het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Beleggers kunnen uitponden en worden indirect gesubsidieëerd met de hypotheekrenteafrek. De coöperaties hebben dat allemaal niet’
Dat er nog steeds progressie zit in de Almeerse plannen, is volgens de architect een combinatie van bevlogen leden en het Woningbouwatelier als ‘smeerolie’. Deze relatief zelfstandige organisatie, dat voortkomt uit het programma Almere 2.0 en woonexperimenten ontwikkelt en uitvoert, bouwde de brug tussen de initiatiefnemers van De Binnenhaven aan de ene en de rest van de gemeente aan de andere kant. ‘Het Woningbouwatelier was heel waardevol. Zonder hen hadden andere ambtenaren al lang gezegd: ‘wij doen niet mee’.’
‘Zonder het Woningbouwatelier waren andere ambtenaren afgehaakt’
Projectleider Laumans bevestigt dat het Woningbouwatelier medeverantwoordelijk is voor de vooruitgang rondom De Binnenhaven. ‘Met het atelier onderscheidt Almere zich van andere steden. Daar landen dit soort initiatieven niet in het gemeentelijk apparaat en krijgen ze geen voet aan de grond. De coöperatieleden staan te ver van de ambtelijke kijk af en het duurt allemaal te lang.’ Een organisatie zoals het atelier, die binnen de bestaande kaders mogelijkheden onderzoekt, kan dan zeer waardevol zijn. Al ligt het laatste woord altijd bij de raad, zegt Laumans, om willekeur en vriendjespolitiek te voorkomen.
‘Alle vertrouwen’ dat De Binnenhaven er komt
Met het groene licht voor de passende grondprijsberekening, is de kans dat De Binnenhaven er ooit komt weer wat groter geworden. Maar de laatste hobbel is nog niet genomen. De wooncoöperatie moet nog financiering regelen bij de bank en andere investeerders. Er wordt contact gezocht met een Duitse bank, die volgens Van Assche meer ervaring heeft met investeren in coöperaties. Verder moet het project omwonenden in de wijk Almere Haven voor zich winnen.
De Roos en haar medeleden hebben voor dat laatste al een plan. ‘We nodigen omwonenen die tegen zijn zelf bij ons uit op de koffie. We gaan graag het gesprek aan, om te laten zien dat we goede buren zijn.’ Ze heeft er ‘alle vertrouwen’ in dat De Binnenhaven er op een dag komt. ‘Maar snel? Nee, dat kun je wel vergeten. Dit soort trajecten duurt gewoon lang.’